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>>Immobilier: des formules de financement modernes pour un secteur déficitaire

Les formules de marché
Acheter a credit
Le leasing renforce l'offre sur l'immobilier

 

Que ce soit pour investir en tant que promoteur ou en tant qu'acquéreur, le secteur de l'immobilier présente des opportunités non négligeables. L'investissement commercial trouve un terrain quasi déficitaire. Le besoin en logement s'accroît à une vitesse qui dépasse la capacité de réalisation. Et l'implication de nouveaux promoteurs reste tentante en termes commerciaux. Par contre, dès qu'on se positionne comme acquéreur, le terrain présente des mécanismes modernes accompagnant la commercialisation d'une pépinière de résidences modernes. Le crédit logement se démocratise appuyé par l'émergence du leasing et d'une couche sociale à revenu moyen. Il n'en demeure pas moins que des facteurs de blocages existent. Il s'agit en premier lieu du faible taux de bancarisation au Maroc. Notons que le taux de bancarisation se situe à hauteur de 22%. L'autre facteur concerne le déficit en logement. Dans la sphère urbaine, le déficit est estimé à 750.000 unités. Pour un besoin annuel de 125.000 logements urbains, le Maroc en produit seulement 90.000. Il faut donc doubler la production pour combler le déficit.

Les formules du marché

Le marché financier au Maroc offre une multitude de mécanismes de financement. Tout dépend du choix du logement, de l'enveloppe budgétaire disponible, l'engagement est tributaire du montage financier qui correspond à la bourse du demandeur. Mais auparavant, des critères sont à passer au peigne fin. Il s'agit du taux d'endettement, des frais de dossiers, de la prime d'assurance et la quotité de financement. Le prêt immobilier est accordé par la majorité des banques. Certaines qui ont opté pour la filialisation de leurs activités, disposent de structures spécialisées dans l'immobilier ou dans le crédit toute branche. Si le passage par la banque exige d'être client pour bénéficier du prêt, chez les sociétés de crédit immobilier ou de leasing cette condition n'est pas obligatoire. Quant il s'agit de l'acquisition d'un HBM (habitat bon marché), se sont le Crédit Hôtelier et Immobilier (CIH) et la Banque populaire qui interviennent. Ce type de logement est accompagné de conditions comme la limitation de la superficie à 100 m2, le salaire du bénéficiaire ne doit pas être inférieur à 3.600 DH et le prix d'acquisition ne doit pas dépasser 200.000 DH. Dans ce cas, le taux d'emprunt est d'à partir de 6,5%. La faiblesse du taux est une option subventionner par des franchises fiscales au profit des promoteurs et des réductions sur les terrains à bâtir consenties pour des raisons sociales.

Acheter à crédit

De manière globale, le prêt couvre jusqu'à 90% du prix d'acquisition. La durée de remboursement peut s'étaler sur 20 ans et le montant des échéances ne peut dépasser 40% du salaire du postulant. La BMCI est l'une des banques qui se positionnent sur le crédit logement avec une formule modulable. Le client peut en effet moduler lui-même le financement qui lui convient, soit pour l'acquisition, la construction ou même pour des travaux d'aménagement. Le montant correspond à 90% de l'enveloppe de financement. La durée de remboursement peut aller jusqu'à 15 ans. Au début du crédit le postulant peut bénéficier d'un différé de remboursement s'il le souhaite. Au cours du prêt, il a la possibilité de moduler les remboursements en fonction de l'évolution de sa situation financière. Si son niveau augmente, les échéances peuvent suivre automatiquement, de façon à ce que cela lui permette de se désengager rapidement du crédit et ainsi le coût total du financement diminue. La réciproque est possible. Ainsi, s'il y a une mauvaise passe, le client peut réduire ou même suspendre ses remboursements pendant une durée déterminée. De même, le remboursement par anticipation est prévu par cette formule. Au niveau des taux, la banque offre un taux variable et un autre fixe. Wafa Immobilier a adopté la même mécanique des taux. Généralement le taux variable est indexé sur les bon du Trésor. La tendance baissière des taux d'intérêt a favorisé l'adoption de ce genre de financement. Les taux varient entre 8,5 et 9%.

Le leasing renforce l'offre sur l'immobilier

La souplesse du leasing immobilier a doper sa performance pendant l'année écoulée. Ainsi, la production de ce type de financement a plus que doublé passant de 123,4 millions de DH à fin juin 1999 à 292,14 millions de DH en 2000. Son principe s'approche de celui de la location. L'usager est locataire jusqu'à l'exercice de l'option qui lui est offerte au terme de la période de financement prévue. Une contribution symbolique lui permet de devenir propriétaire. Généralement la contribution est fixée à hauteur de 1% de la valeur d'acquisition du bien immobilier. Ce pourcentage fait l'œuvre d'une négociation avec le client et reste modulable selon les cas de figures.

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